Das Mietrecht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt (BGB §§ 535 580 a) und gilt grundsätzlich für alle Sachen ob bewegliche oder unbewegliche- auch für Schiffe und Tiere. Freilich nehmen die Vorschriften über die Miete von Wohnräumen den breitesten Raum ein (§§ 549 577 a), während Mietverhältnisse über Grundstücke, Gewerberäume und andere Sachen nur am Rande geregelt sind (§§ 578 580 a). Die Regelungen über Wohnraummiete sind weitestgehend zwingend, d.h. vertraglich nicht abänderbar, während von den gesetzlichen Vorschriften über Gewerberäume einzelvertraglich weitestgehend abgewichen werden kann. Mietverträge über Wohnraum werden ausnahmslos, für Gewerberaum ganz überwiegend auf Formularverträgen eingegangen. Dabei sind die unterschiedlichsten Formulare im Umlauf, die jedoch weitgehend alle den gleichen Inhalt haben:
- Parteien
Wohnraum kann nur von natürlichen Personen zu Wohnzwecken genutzt werden. Juristische Personen (ApS, A/S) können nicht „wohnen“. Die Wohnraumschutzvorschriften (z.B. Kündigungsschutz) finden solche Mieter daher keine Anwendung.
- Mietobjekt
z. B.: drei-Zimmerwohnung 100 qm im I. OG links, mitvermietet wird 1 Parkplatz im Hof.
- Miete
In der Regel wird der Mietzins aufgeteilt in Nettomiete zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung. Über die Betriebskostenvorauszahlung ist jährlich abzurechnen.
- Staffelmiete
Bereits im Mietvertrag werden die künftigen Mieterhöhungen festgeschrieben. Zwischen jeder Erhöhung muss mindestens 1 Jahr liegen. Die Erhöhungsbeträge sind genau anzugeben. Prozentangaben sind unzulässig.
- Dauer
Befristetes Mietverhältnis:
Nur Mietverhältnisse, die unter den engen Voraussetzungen eines echten Zeitmietvertrages gemäß § 575 BGB eingegangen wurden, führen zu einer sicheren Beendigung des Mietverhältnisses nach Ablauf der Mietzeit. Dies ist insbesondere der Fall, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familieangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will. Der Wunsch die Wohnung als Zweitwohnung zu nutzen oder zu Ferienaufenthalten genügt für eine echte Befristung nicht.
Will man andererseits den Mieter eine bestimmte Zeit binden, kann das Kündigungsrecht des Mieters ausgeschlossen werden, jedoch nur für höchstens 4 Jahre und nur bei Abschluss eines Staffelmietvertrages (§ 557 a Abs. 3 BGB).
Ansonsten kann der Mieter einen Mietvertrag jederzeit mit dreimonatiger Frist kündigen. Der Vermieter kann mit gleicher Frist kündigen, die sich jedoch nach 5 und 8 Jahren um jeweils drei Monate verlängert.
Eine solche ordentliche Kündigung des Vermieters bedarf jedoch eines berechtigten Interesses (§ 573 BGB). Ein berechtigtes Interesse liegt vor bei
- erheblichen Pflichtverletzungen des Mieters
- Eigenbedarf des Vermieters
- Verwertungsinteresse des Vermieters, hier insbesondere Kündigung wegen Modernisierung oder Sanierung. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen. Der Mieter kann gemäß § 574 BGB der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung für ihn oder seine Familie eine besondere Härte darstellt.
Im Ergebnis bedeutet dies, dass ein Vermieter nur bei wirklich bestehendem Eigenbedarf kündigen kann, wenn sich der Mieter nichts zu schulden hat kommen lassen. Wenn der Mieter allerdings mit zwei Monatsmieten im Rückstand ist kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos beenden.
Eine Umgehung der Kündigungsvorschriften ist auch nicht durch Vermietung einer möblierten Wohnung möglich. Dies wäre nur der Fall, wenn die Wohnung Teil der vom Vermieter bewohnten Wohnung ist (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Dann müssen Vermieter und Mieter in derselben Wohnung wohnen.
- Kaution
Der Vermieter kann vom Mieter Sicherheit höchstens in Höhe von drei Nettomonatsmieten verlangen; es kann auch eine Bürgschaft gestellt werden. Bei Geld ist dies gesondert verzinslich anzulegen (§ 551 BGB)
- Schönheitsreparaturen
Der Vermieter muss im Rahmen seiner Gebrauchsgewährungspflicht die Mietsache dem Mieter auf Dauer in einem mangelfreien Zustand zur Verfügung stellen. Es ist jedoch zulässig, die sogenannten Schönheitsreparaturen auf den Mieter vertraglich abzuwälzen. Schönheitsreparaturen sind die malermäßige Instandhaltung der Mietsache, also das Tapezieren, das Streichen der Wände und Decken, der Heizkörper, Heizrohre, Türen und Fenster (innen) und ggf. des Fußbodens. Nicht zu den Schönheitsreparaturen gehört die Erneuerung der Böden (Teppichboden/Parkett). Die Schönheitsreparaturen sind in der Regel, also nur bei Renovierungsbedarf, in Küchen, Bäder/Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre und bei sonstigen Räumen alle sieben Jahre durchzuführen.
- Reparaturen
Reparaturen fallen nicht unter Schönheitsreparaturen. Allerdings können durch eine sogenannte Kleinreparaturklausel Reparaturen bis zu einem Betrag von jeweils 100,00 € pro Einzelfall und bis zu 300,00 € pro Jahr auf den Mieter abgewälzt werden.