Beim Kauf einer Wohnung (oder eines Einfamilienhauses), die noch herzustellen ist oder auch bei einem Sanierungsobjekt, bei dem nur die alte Bausubstanz verbleibt (Mauerwerk), also alles andere neu hergestellt wird, ist das Kaufobjekt nur in mehr oder weniger aufwendig gestalteten Hochglanzbroschüren zu besichtigen. Der Kauf ist also Vertrauenssache. Der Käufer wird vom Gesetz besonders geschützt durch die sogenannte Makler und Bauträgerverordnung (deshalb Bauträgervertrag). Wichtigstes Merkmal dieser Vorschrift ist
Ratenzahlung des Kaufpreises nach Baufortschritt:
30 % nach Beginn der Erdarbeiten
28 % nach Rohbaufertigstellung einschließlich Zimmererarbeiten
7,7 % nach Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen und der Fassadenarbeiten
13,3 % nach Rohinstallation der Heizungs , Sanitär und Elektroanlagen und des Fenstereinbaus einschließlich der Verglasung
9, 1 % nach Fertigstellung des Innenputzes, ausgenommen Beiputzarbeiten, des Estrichs und der Fliesenarbeiten im Sanitärbereich,
8,4 % nach Bezugsfertigkeit Zug um Zug gegen Besitzübergabe
3,5 % nach vollständiger Fertigstellung
Grundvoraussetzung der Ratenzahlung ist aber immer, dass
1.) der Kaufvertrag rechtswirksam ist und die für seinen Vollzug erforderlichen Genehmigungen (z.B. Sanierungsgenehmigung) vorliegen. Dies muss der Notar dem Käufer schriftlich bestätigen und es dürfen dem Bauträger keine vertraglichen Rücktrittsrechte eingeräumt sein.
2.) zugunsten des Käufers im Grundbuch eine Eigentumsvormerkung eingetragen ist,
3.) hinsichtlich Belastungen in Abteilung III des Grundbuchs (in der Regel Globalgrundschuld) dem Notar von der Bank eine Pfandfreigabe vorliegt,
4.) die Baugenehmigung vorliegt.
Sind diese Voraussetzungen nicht erfüllt, sind vom Käufer keinerlei Zahlungen zu leisten. Von diesen Grundvoraussetzungen und den Baufortschrittsraten kann nur abgewichen werden bei Stellung einer selbtschuldnerischen Bankbürgschaft in Höhe der Zahlungen des Käufers. Die Bürgschaft muss dem Käufer im Original ausgehändigt werden oder darf allenfalls beim Urkundsnotar verwahrt werden, da anderenfalls bei Konkurs des Bauträgers der Käufer Gefahr läuft, dass sein Geld weg ist. Zahlungen sind immer und ausschließlich auf das im Kaufvertrag angegebene Konto zu erbringen, auch wenn der Bauträger später an den Käufer mit anderen Zahlungswünschen herantritt.
Da das Erreichen des jeweiligen Baufortschritts in der Regel vom Bauträger selbst oder von einem Architekten oder Bauleiter festgestellt wird, sollten deren Angaben z.B. durch einen eigenen Architekten überprüft werden. Die letzte Rate ist erst nach Bezugsfertigkeit und nach Übergabe der Wohnung zu leisten. Bezugsfertigkeit ist gegeben, wenn das Vertragsobjekt ohne Gefahr für die Sicherheit und Gesundheit der Bewohner auf Dauer bewohnt werden kann. Dazu müssen Tischler , Fußboden , Schlosser , Maler , Tapezierer- und Fliesenarbeiten abgeschlossen sein. Das Vertragsobjekt muss an Gas, Strom und Wasser angeschlossen sein sowie eine funktionsfähige Heizung besitzen. Die Außenanlagen müssen allerdings hierzu nicht fertig gestellt sein. Die Besitzübergabe erfolgt in der Regel durch förmliche Abnahme, wobei die noch vorhandenen Mängel schriftlich festgehalten werden. Hierzu sollte auch unbedingt ein eigener Architekt hinzugezogen werden. Kleinere Mängel hindern die Abnahme nicht. Ab Abnahme erfolgt der Lastenwechsel, d.h. ab diesem Zeitpunkt ist vom Erwerber das Wohngeld zu zahlen. Ab diesem Tage beginnen die Gewährleistungsfristen bei Mängeln, in der Regel sind dies fünf Jahre für Mängel am Bauwerk, also am Gebäude selbst, und zwei Jahre für alle übrigen Mängel.